《住房租赁条例》作为我国首部国家级租赁专项法规，以"租购并举"为核心导向，通过强制约束与政策引导双轨并行，为市场注入规范化动能。其出台正值房地产止跌回稳关键期，旨在激活租赁消费、盘活存量资源，推动行业从粗放扩张转向高质量发展。
本期，URI深入剖析条例核心脉络与市场破局点。
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政策蓝图：双轮驱动新格局
条例锚定三大目标：稳租赁关系、护双方权益、促供给扩容。尤为重要的是，政策首次将租赁消费提振纳入宏观经济抓手——通过公积金联动、存量改造等组合拳，引导住房需求从"购"向"租"流动，为租购同权制度落地铺路。
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框架精要：六维体系筑根基
构建“1+3+2”全链条治理模型：
1则统领：明确鼓励个人房源入市、企业盘活旧改（厂房/商办/自持房），开辟多元供给渠道；
3类规范：房东租客行为、租赁企业经营、中介机构操作的全面约束；
2重保障：监管责任与法律惩戒并行，构建闭环治理生态。
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治理纵深：六维解析谋新局
1、供给机制破旧局
此次总则一共提及6条内容，包括：工作目标、适用范围、工作路线、管理部门、房源供应和规范秩序等。其中，第五条作为纲领性条款，明确国家鼓励多渠道增加租赁住房供给路径：一方面支持居民家庭释放自有房源，另一方面推动企业盘活非住宅存量资产转型租赁住房。
URI观察到，此举将激活万亿级存量资产，但需警惕三类风险：工业用地变性政策缺位、消防验收标准模糊、产权分割登记制度空白。
2、交易行为立规范
强制合同备案与押金新规（禁止无理由扣减）构成双支柱。值得注意的是，条例首次将承租人社区责任纳入法律约束，出租人须通过政府租赁平台备案合同，建立可追溯管理基础。承租人需遵守社区管理规约，禁止噪声扰民、违规饲养动物、高空抛物等侵权行为。针对押金管理，条例首次规定"出租人无正当理由不得扣减押金"，但"正当理由"界定标准需后续司法解释明确。
3、企业监管筑防线
资金监管账户制度（租金收支全流程监控）与信息保护禁令（严禁买卖租客数据）直击行业痛点。值得关注的是，国家明确将完善政策措施培育市场化、专业化企业，这标志着机构化租赁主体正式获得政策背书。从规范维度看，条例聚焦两大关键领域：
信息保护：严禁企业非法收集、买卖租客个人信息，直击长租公寓“数据滥用”痛点。在平台化运营模式下，此规定将杜绝“流量变现”灰色产业链，推动企业回归服务本质。
资金安全：强制转租企业设立公示监管账户，所有租金收支通过该账户运行。此条款针对2019年以来频发的“资金池暴雷”事件，通过银行第三方监管实现风险隔离。某行业研究显示，该制度可覆盖85%以上租金安全风险。
针对"二房东"现象，条例创新设定规模监管阈值：自然人转租达国务院制定标准，即适用租赁企业管理规范。此举并非将“二房东”合法化，而是将其纳入强监管框架。
4、三线禁区明晰化
租赁市场长期存在的中介乱象，根源在于监管规则缺失。此次条例首次以行政法规形式划定三条刚性禁令：严禁非法收集买卖租客个人信息，这将彻底切断信息贩卖的灰色链条；严禁编造虚假信息炒作租金，此类行为往往导致租客被动接受不合理价格；严禁违规代理保障性租赁住房，部分中介曾通过伪造材料转租政策性房源牟利。针对快速发展的网络租房平台，条例明确要求其承担房源真实性审核责任，对未核验房源必须予以下架。但政策落地面临现实挑战，个人房东常拒绝提供产权证明，基层部门也缺乏统一核验工具，URI认为这需要各地加快建立房产信息数据库予以支撑。
5、十维工具系统化
过去分散的监管手段难以应对复杂市场环境，条例创新性构建十项管理工具。其中租金监测公布制度要求地方政府定期发布区域租金水平，为市场提供透明参照，抑制随意涨价行为；
行业诚信建设则通过信用档案实施分级管理，严重违规主体将被清出市场。但跨部门协同仍是最大瓶颈，被吊销资质的中介易通过更名重新注册，街道办对隐蔽的二房东经营也缺乏强制执法权。解决之道在于打通住建、公安、市场监管系统数据，形成闭环监管链条，这将成为提升治理效能的关键突破点。
6、法律责任刚性落地
《条例》根据违规性质设置差异化罚则。对资金安全的保护最为严格：未设监管账户的企业，先处2-10万元罚款并警告，拒不整改者重罚10-50万元，体现对租金挪用风险的零容忍。个人信息违法则采用最高10倍违法所得罚款，显著高于其他领域。
然而，URI认为，制度设计面临执行落差，租客遭遇押金克扣时，行政投诉周期漫长，司法诉讼程序复杂，大量纠纷因维权成本过高而被迫放弃。应建立小额争议快速处理通道，通过简化程序实现权益实质保障。
结
语
本次条例绝非简单规则修补，而是住房制度深改的关键落子——其以存量供给改革打开增量空间，以资金监管筑牢风险堤坝，以信用治理重塑行业生态。
URI预测，政策落地短期将加速30%以上的非合规主体出清，中长期推动专业机构市占率突破50%。
当租约备案成为公共服务通行证，租购同权才真正从理念走向制度实践。政策已提供手术刀式解决方案，市场进化取决于地方执行精度与企业转型决心。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
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